曾与融创旗鼓相当 八年后这家房企追赶千亿目标

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经济观察网 记者 陈博 2010年，花样年控股集团有限公司（01777.HK，以下简称 花样年 ）资产总额约153.82亿元，合同销售额38.92亿元。融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称 融创 ）资产总额约157.50亿元，合约销售额83.3亿元 彼时，两家企业资产规模旗鼓相当。

2018年，花样年资产总额翻了6倍上涨至944.46亿元，合同销售额刚刚跨入300亿门槛，达到301.73亿元。而融创的资产总额已经增加近45倍，高达7166.60亿元，合同销售额也大幅提升至4608.3亿元。

2010年，我们和融创（的总资产）都是突破100亿元。后来我们（销售额）稳定在100亿元，他们已经干到4000亿元以上了。 在2018年度业绩会上，花样年及彩生活董事会主席潘军提到。

伴随而来的是，花样年重新加码重资产房地产开发业务。潘军说，我们认为还是要努力去达成千亿目标的，未来花样年要对标的是行业内TO20、TO30的优秀企业。

不过，按照潘军的设想，轻重业务的比重维持在40%、60%的区间比较合适。2018年，花样年轻资产板块物业服务及其他收入占比已经上涨至38.8%，分拆上市已有四年的物业板块彩生活贡献了36.14亿元的收入。

对标30强

从不相上下到判若云泥，八年时间里，与融创中国主席兼执行董事孙宏斌所说的 专注把地产做好 不一样，花样年历经两次转型。

第一次转型于2012年开启，耗时五年，潘军为花样年制定了一条 由传统房地产开发向社区服务发展 的轻资产转型路线。事实上，这一路线在2010年年报早见端倪，当时花样年提出，持续提升物业服务和商业运营能力，这将形成花样年在10年之后强大的产业根基。潘军的愿景是，希望花样年成为最大的社区服务运营商。

然而，将70%精力聚焦在彩生活、美易家、社区养老、金融等轻资产的背后是牺牲销售规模。经济观察网梳理近五年年报获悉，2012-2016年间，花样年的合约销售额分别是80.14亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元、122.06亿元，销售规模始终徘徊在百亿左右，最大同比增幅仅26.95%。

可以对比的是，同一时间段，融创的销售额分别是356亿元、547.3亿元、658.47亿元、734.6亿元、1506.3亿元，增速最高的年份甚至超过一倍。

2018年度业绩会上，潘军将这种打法称为 去地产化 、 控制规模 。但其实早在2016年度业绩发布会现场，潘军就曾坦言，（销售规模逐渐落后）这确是事实，所以花样年也在反思。反思的结果是花样年于2017年启动第二次转型 重新加码房地产业务，实现轻重并举的战略。

后来我发现轻资产也需要重资产的支持。花样年提出轻重并举，是需要有适度的规模，我们认为还是要努力去达成千亿目标。 潘军说。

这已经是潘军第二次提到千亿目标，第一次是在一年前的2017年度业绩会，他说，花样年要在2020年达成千亿的销售目标。但在3月29日， 2020年 这个时间被潘军延长至 2021年 。

即便如此，若以2018年的规模来看，显而易见，花样年想完成千亿目标任重道远。去年花样年录得合同销售总额约301.73亿元，同比增长49.6%；净利润约11.68亿元，同比下降20.63%；若撇除汇兑损益的影响，年度净利润同比增长 135.4%。

2019年，花样年定下的销售目标是增速达到20%-30%，据此估算，花样年的销售额最多接近400亿元。这样的规模，一旦要达成潘军所说的 未来对标行业内TO20、TO30的优秀企业 ，确实颇有难度。

但在潘军看来，这样一个增速是理性的。他表示，他们统计过20多家已经开了新闻发布会的内房股，增长目标基本上平均在25%左右。下半年如果有窗口期的话，花样年的货值是够的，所以可能也会有进一步增长。

潘军口中足够的货值，指的是截至2018年底，花样年规划土地储备建筑面积约1709.43万平方米，其中一二线城市合计约占9成。

此外，花样年在大湾区已有39个城市更新项目，其中位于深圳的10个已经签署框架协议，物业规划建面约185万平方米，储备货值约850亿元，预计可在2019-2021年期间陆续开工及进入市场。这也是潘军讲到的未来两年可产生300-500亿元货值支持的希望所在。

潘军说，另外20多个旧改项目会在未来3-5年加快推出。初步测算，按照现在的市场价格，剩下的这些项目乐观估计大约还有1500亿货值可以供应。

流量变现

未来房地产和后房地产市场的争夺，我们认为是需要硬件和软件并举的。应该讲现在我们轻重业务的比重是比较合适的，重的占60%，轻的占40%，我们想努力保持这样一个比例。 潘军指出。

在第一次轻资产转型期间，花样年做的最重要决定便是分拆物业业务彩生活于香港主板上市。最近三年，花样年重资产板块物业开发收入在营收中的占比一路从76.6%下降到61.2%，相应的，轻资产板块物业服务及其他收入则从23.4%逐渐上涨至38.8%。

其中，彩生活的收入贡献颇为关键。以2018年为例，轻资产板块的收入为54.31亿元，彩生活的营业收入同比增长121.9%至约36.14亿元，占据了66.5%。

与此同时，截至2018年12月底，彩生活的平台服务面积由2017年的约9.00亿平方米增加至约11.22亿平方米，包括5.54亿平方米的签约管理面积、3.19亿平方米的合作面积以及2.5亿平方米的联盟面积。

同期，雅生活录得约33.77亿元的收入，总合约面积约2.30亿平方米；碧桂园服务实现营业收入46.75亿元，收费管理面积约1.82亿平方米。

相比之下，彩生活的盈利能力在近年一直颇受关注。年报显示，2018年彩生活的整体毛利率约35.5%，同比下降约9.4个百分点。其中，物业管理服务的毛利率同比下降9.1%，但增值服务的毛利率同比增加13.7%。彩生活表示，毛利率下降主要是由于毛利率较低的包干制物业管理收入占比大幅提升所致。

与多数同行依赖母公司提供管理面积的模式不同，彩生活更倾向于依靠市场。 2019年彩生活预期从市场上拿4000万到5000万平方米（的服务面积），花样年预计新开工面积463万平米，大约能提供10%。但是我们不会像其他同行一样，地产公司输血给物业管理公司，我们是按照市场化的方式来进行定价。 在业绩会上，潘军特意指出。

他爹有钱，他是富二代，他可以通过他爹卖房子挣钱来补贴物业费，这个逻辑是不对的，我们反对这种观点。 他举了这么一个例子。

对于彩生活的未来，彩生活执行董事及首席执行官唐学斌表示，2018年物业管理服务的利润可能会成为彩生活利润的一个高点。事实上，除了传统物业服务收入，2018年，彩生活的增值服务收入已经达到4.08亿元，同比增长了47.5%。

唐学斌说，彩惠人生是流量是入口，未来会想很多办法让流量变现。比如彩生活很快将跟京东合作，现在已经在打造样本项目；社区的精准广告也会作为一个重点来打造，这些产品都能够带来比较可观的收益。

而在彩之云平台上，一方面，社区金融集团在积极探索社区保险和社区贷款，未来也会成为盈利性的产品；另一方面，截至2018年底，彩车位累计销售4150个，驱动销售及租赁协助收入约1.47亿元。彩生活还储备了4万个车位，这也会给彩生活带来比较好的收益。